Bao năm qua, phần đông người nộp đơn xin vay tiền mua nhà thường có thói quen phó mặc cho chuyên viên tài trợ của ngân hàng hoặc công ty tài trợ địa ốc “đặt đâu ngồi đó”.

 Bảo ký chỗ nào là ký.

Cầm một đống giấy tờ, toàn chữ với chữ nhỏ chi chít, nhìn đã thấy hoa mắt chứ đừng nói tới đọc. Nhất là đọc những câu có tính ràng buộc pháp lý với từ chuyên môn.

Hình bên:Mẫu mới của ấn chỉ (form) Ước Lượng Phí Tổn Vay Nợ Mua Nhà (Good Faith Estimate) theo đạo luật minh bạch thủ tục vay nợ (Respa) gồm 3 trang giúp cho người xin vay tiền biết phí tổn ra sao, chương trình tài trợ nào, để tránh hiểu sai dẫn đến các hậu quả tai hại sau này. Mẫu này có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2010.

Vậy nên mới đẻ ra nhiều chuyện cãi cọ, trách cứ sau khi đã ký giấy tờ. Nghiêm trọng hơn, vay nhằm những chương trình tài trợ lãi suất thả nổi rất độc hại mà giới chuyên nghiệp gọi là “toxic loans”.

Ngay như những tờ giấy đòi hỏi công ty tài trợ hoặc ngân hàng tài trợ ước lượng các phí tổn, luật bắt buộc nhà tài trợ phải cho người xin vay những con số nếu không chính xác 100% thì cũng phải rất sát với con số đó.

Vậy mà vẫn có những trường hợp chửi nhau, kiện cáo.

Người viết bài này từng thấy một cặp vợ chồng ngồi mắng sa sả một chuyên viên tài trợ (loan officer) của một công ty tài trợ địa ốc vì khi ước tính thì số tiền rất ít, nhưng khi ký giấy nợ thì các chi phí đội lên cao và lãi suất cũng cao hơn.

Nếu từ chối không ký cũng được, nhưng nhà đã lỡ làm hợp đồng mua rồi. Nếu không ký giấy nợ, tức không vay được tiền, không còn kịp thời giờ đi vay tiền ở chỗ khác. Ðã vậy, có vay được tiền ở chỗ khác không hay bị từ chối? Ðủ mọi thứ phức tạp và bất ngờ có thể xảy đến dẫn tới hỏng việc và có thể bị người bán nhà kiện đòi bồi thường thiệt hại. Mỗi hợp đồng mua bán nhà đều thường hạn định thời gian thủ tục vay nợ và chuyển nhượng tài sản từ 6 đến 8 tuần lễ.

Cách đây hơn hai năm, khi dịch nhà bị xiết nợ gia tăng chóng mặt, đã có nhiều lời kêu ca, đả kích là rất nhiều người đã không biết rõ ràng về chương trình tài trợ mình vay nợ cũng như phí tổn quá cao không được biết trước. Vì vướng phải món nợ hai năm đầu số tiền trả hàng tháng thấp rồi sau vọt lên cao, họ không trả nổi nên đành buông tay. Nhiều người cáo buộc là đã không được giải thích rõ ràng. Một số đại gia tài trợ xiểng liểng hay sập tiệm vì quá ham hố cho vay ào ạt qua các chương trình này.

Ngân Hàng Trung Ương và một số cơ quan giám sát kỹ nghệ tài trợ của chính phủ liên bang, từ sự thúc hối của Quốc Hội, đã nghiên cứu và đưa ra những thay đổi trong thủ tục tài trợ để tránh các tai hại đã gây ra cuộc khủng hoảng địa ốc và tài trợ địa ốc suốt mấy năm nay hiện còn đang chịu hậu quả.

Bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2010, ấn chỉ mới thông báo ước lượng tốn phí (Good Faith Estimate) và loại chương trình tài trợ mà người xin vay tiền phải có ngay từ đầu, tức hỏi vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ, được áp dụng trên cả nước.

Có rất nhiều điều liên quan đến chương trình tài trợ và tốn phí vay nợ được viết rành rẽ xuống giấy mà ấn chỉ cũ không có. Ấn chỉ cũ (Good Faith Estimate) chỉ có một trang thì bây giờ dài tới 3 trang. Không những người xin vay tiền biết được lãi suất và phí tổn vay nợ của một nhà tài trợ, mà còn có cơ hội so sánh ít nhất 3 nhà tài trợ khác nhau để lựa chọn.

Ấn chỉ mới, tuy cũng vẫn là áp- dụng đạo luật Respa (Real Estate Settlement Procedures Act có từ năm 1974) nhưng được thay đổi chi tiết hơn, rõ ràng dễ hiểu hơn.

Một trong những khó khăn khi đi tìm chỗ vay tiền mua nhà là, nhiều khi, chỗ nào cho vay tiền với lãi suất thấp nhất, chưa chắc có lệ phí thấp nhất. Nói khác, lệ phí cao đã xóa mất cái lợi của lãi suất thấp. Có những điều người ta không nói thật với người xin vay tiền, thí dụ bị phạt tiền nếu trả trước hạn kỳ (prepayment penalty). Ấn chỉ mới buộc nhà tài trợ viết rành rẽ điều này.

Ngay cả những người có hiểu biết về các chương trình tài trợ khác nhau và các loại lệ phí khác nhau, so sánh để biết chúng lợi hại khác nhau ra sao, cũng còn có thể bối rối nếu không đối chiếu những hàng số với nhau.

Công ty tài trợ này có thể lấy tiền trả công người đưa thư (messenger), công ty kia có thể không lấy. Có nơi lấy lệ phí thiết lập hồ sơ (processing fee), chỗ không lấy. Những cái lắt nhắt chỗ lấy chỗ không nhiều khi làm người xin vay nợ lúng túng, không biết người ta có thành thật lương thiện hay không. Nhưng khi có thể đối chiếu các bản chiết tính phí tổn từng mục một và nhìn tổng cộng mọi phí khoản để so sánh giữa các nhà tài trợ cho cùng một loại chương trình vay nợ, người ta thấy rõ rệt hơn sự lợi hại và khác nhau của các nhà tài trợ.

Ðể đối phó với các sự mù mờ gây hiểu lầm, ấn chỉ ước tính phí tổn mới đòi hỏi nhà tài trợ phải cho chung tất cả các loại lệ phí trả cho nhà tài trợ vào một mục gọi là “origination charge.”

Mục thứ hai là những khoản tiền trả cho các dịch vụ bên ngoài. Thí dụ bảo hiểm bằng khoán (title insurance), giám định trị giá căn nhà (appraisal fee).

Theo giới chuyên viên, người xin vay nợ cần phải chú ý vào 2 mục. Thứ nhất, lãi suất và số tiền trả hàng tháng, thứ hai lệ phí vay nợ.

Theo qui định mới, nhà tài trợ (lenders) hay văn phòng môi giới tài trợ (mortgage brokers) bắt buộc phải cho người xin vay tiền bản ước tính phí tổn (Good Faith Estimate) nội 3 ngày kể từ khi nộp đơn. Nhà tài trợ không được phép tăng lệ phí từ bản ước tính. Một số phí tổn khác như tiền trả bảo hiểm bằng khoán, lệ phí đăng ký hồ sơ ở quận (recording fee) v.và là các khoản tiền trả ra ngoài không được vượt quá 10% từ bản ước tính ban đầu.

Ước tính bảo hiểm nhà và những khoản phí tổn khác do người vay nợ quyết định và lựa chọn không nằm trong giới hạn đó vì người xin vay nợ chịu trách nhiệm lấy.

Bộ Phát Triển Gia Cư và Ðô Thị (HUD) ước lượng, với mẫu ước tính phí tổn vay nợ mới, trung bình người đi vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ tiết kiệm được khoảng $700, một phần nhờ có thể đi khảo giá ở nhiều nơi khác nhau trước khi chọn lấy nhà tài trợ nào thích hợp nhất với mình.Hình bên: Mẫu mới của ấn chỉ (form) Ước Lượng Phí Tổn Vay Nợ Mua Nhà (Good Faith Estimate) theo đạo luật minh bạch thủ tục vay nợ (Respa) gồm 3 trang giúp cho người xin vay tiền biết phí tổn ra sao, chương trình tài trợ nào, để tránh hiểu sai dẫn đến các hậu quả tai hại sau này. Mẫu này có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2010.