LTS. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Bảo Vệ Tài Sản, Luật Thương Mại cho các công ty hoặc tiểu thương, cố vấn điều hành tài sản, bênh vực thân chủ trong những vụ rắc rối khi bị kiểm tra thuế, kế hoạch địa ốc, khai phá sản và Luật Gia Ðình. Luật Sư LyLy còn thay mặt cho thân chủ trong các vấn đề liên quan đến Thuế Lợi Tức Cá Nhân (Income Tax), Thuế Trả Nhân Công (Employment Tax), Thuế Mua Bán (Sale and Use Tax) và Thuế Tài Sản (Estate Tax), ở cả hai cấp liên bang và tiểu bang, cũng như đã nhiều lần diễn thuyết về các vấn đề giao dịch thương mại, ngân hàng, thuế và điều hành tài sản tại nước ngoài. Ngoài ra LyLy Nguyễn còn rất giầu kinh nghiệm về Luật Gia Ðình với các vụ ly dị có con nhỏ và có tranh chấp tài sản; Luật Khánh Tận với Chương 7 hay Chương 13. Luật Sư LyLy Nguyễn được chứng nhận hành nghề tại Supreme Court of California, United States District Court, United States Court of Appeals for the Ninth Circuit và United States Tax Court. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 2009 North Broadway, Santa Ana, CA 92706. ÐT: (714) 531-7080.

Luật địa ốc Hoa Kỳ có nhiều điều khoản phức tạp trong giao dịch mua bán cơ sở thương mại là những bất động sản không dùng làm nơi cư ngụ mà có mục đích sử dụng để buôn bán hoặc sản xuất tạo lợi tức.

Từ ngữ địa ốc thương mại (commercial real estate) thường được dùng để chỉ các cơ sở như nhà đất hay kiến trúc dùng làm tiệm buôn, nhà hàng, văn phòng chuyên môn, trung tâm mua sắm, chợ thực phẩm, khách sạn, nhà kho, xưởng sản xuất chế tạo, khu chung cư cho thuê... hoặc những lô đất trống có dự án phát triển và xây cất để kiếm lợi tức. Nói chung tất cả các bất động sản không dùng để ở phần lớn thuộc loại địa ốc thương mại.

Theo luật lệ hiện hành tất cả các hợp đồng mua bán cơ sở thương mại đều phải viết thành văn bản mới có giá trị pháp lý. Vì lý do mỗi giao dịch mua bán địa ốc đều khác nhau nên trước khi lập hợp đồng cần phải tham khảo với luật sư chuyên môn kỹ càng để chắc chắn không bị sơ hở thiệt thòi trong việc ký kết. Một hợp đồng địa ốc thương mại không cần thiết phải soạn thảo công phu trái lại chỉ cần gồm một số những chi tiết quan trọng kể sau. Trước hết là mô tả địa chỉ, địa thế và kiến trúc cơ sở kể cả đất đai chung quanh, thứ đến giá tiền mua trả liền một lúc hoặc trả làm nhiều kỳ. Tiếp theo là liệt kê danh sách các máy móc dụng cụ hay đồ đạc kèm theo. Một điều khoản quan trọng khác là những mục thuận theo điều kiện được chấp thuận trước khi ký kết (contingencies) để giúp người mua hủy bỏ giao kết nếu sau đó không hội đủ điều kiện thí dụ như không vay được tiền mua. Ngoài ra còn gồm những chi tiết khác về thanh toán thuế và phí tổn điện nước cũng như chứng minh văn tự chủ quyền hoặc bảo hiểm văn tự, dự trù ngày đóng hồ sơ và bàn giao cơ sở cùng các điều khoản bồi thường nếu một trong hai bên vi phạm không thi hành giao ước. Cuối cùng luật sư hai bên có thể thêm thắt vào một vài điều khoản đặc biệt theo ý muốn của thân chủ mình.

Chủ bán có quyền cho người mua một cơ hội chọn (option) trước khi quyết định mua. Thí dụ bà Hai có ý muốn mua một dẫy nhà lầu làm một trung tâm thương mại phía dưới cho thuê để mở tiệm bán lẻ, nhà hàng, tiệm làm móng tay; còn phía trên cho thuê mở văn phòng kế toán, du lịch... Bà còn chần chừ cần thêm một thời gian nghiên cứu địa điểm và so sánh với một vài dẫy nhà ở khu kế bên. Bà đề nghị trả cho chủ bán một khoản lệ phí giữ chân và chủ bán bù lại chấp thuận cho bà Hai một thời gian hạn định thí dụ trong vòng sáu tháng vẫn được mua với giá hiện tại. Dĩ nhiên trong thời hạn này người chủ không được quyền bán cho người khác. Giao kết này cũng có thể thêm vào điều khoản cho tính một phần hoặc trọn số lệ phí vào giá mua về sau. Còn nếu bà Hai đổi ý không mua nữa thì số tiền này dĩ nhiên mất hẳn, chủ bán không phải trả lại.

Trong hợp đồng mua bán cơ sở thương mại thường ghi các điều khoản thuận (contingencies) là lối thoát cho người mua nếu gặp trở ngại không hội đủ điều kiện ấn định thì có quyền rút lui êm thấm không bị làm khó dễ hay bắt đền. Thí dụ hợp đồng chỉ có hiệu lực nếu thuận theo những điều khoản như vay được tiền mua, thuận theo kết quả thanh tra không phát hiện hư hỏng nặng, thuận theo ý muốn có quyền xây cất lại hay canh tân kiến trúc, thuận theo báo cáo không bị hiểm họa ngoại vi (environment hazards) cùng những điều khoản thuận quan trọng khác do luật sư chuyên môn đề nghị để bảo vệ cho thân chủ.

Trường hợp muốn mua một cơ sở để làm thương mại nhưng không phù hợp với điều luật phân chia khu vực (zoning ordinance) thì trước khi xúc tiến mua phải đệ đơn lên chính quyền quận hạt hay thành phố địa phương xin chấp thuận cho biệt lệ hay thay đổi (exception or variance) theo ý muốn. Trong khi chờ đợi quyết định của thẩm quyền người mua có thể vẫn tiến hành ký giao kèo nhưng phải lưu ý thêm điều khoản chỉ hiệu lực nếu được chấp thuận hợp lệ khu vực.

Trong nhiều dịch vụ mua bán cơ sở thương mại phức tạp chủ bán đề nghị trước khi chuẩn bị ký kết người mua nên viết một thư thông báo dự định mua (letter of intent), thư này có ưu điểm giúp cho đôi bên biết trước những khoản chính đã cùng đồng ý nên đỡ tốn thời giờ và công sức hơn trong việc thảo hợp đồng. Tuy nhiên cần phải lưu ý ghi một câu xác định rõ ràng thư này không phải là hợp đồng vì chỉ có hợp đồng chính thức mới có hiệu lực pháp lý ràng buộc đôi bên. Thói thường buổi giao tiếp ban đầu trước khi mua bán bao giờ ai cũng vui vẻ nói chín thành mười, nhưng sau vài mục thương lượng không đạt được kết quả như ý dễ sinh ra bất mãn làm cho giao dịch trắc trở nên phải lưu ý đề phòng đừng để rắc rối vì những câu không rõ ràng đối phương có thể vin vào đó bắt bẻ làm khó dễ.

Tại nhiều tiểu bang không có điều khoản qui định trách nhiệm về thiệt hại một cơ sở thương mại do hỏa hoạn hay thiên tai động đất, bão lụt trong giao kèo mua bán cơ sở địa ốc. Nếu xẩy ra trường hợp này thì mặc nhiên chủ bán phải gánh chịu thiệt hại, nói một cách rõ ràng hơn giả sử cơ sở ấy bị hỏa hoạn dù đã ký giao kèo nhưng chưa chính thức đóng hồ sơ thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng trừ phi chủ bán sửa chữa phục hồi nguyên trạng như lúc biến cố chưa xẩy ra.

Luật sư khi thảo hợp đồng mua bán địa ốc bao giờ cũng ghi thêm một điều khoản qui định bồi thường nếu một trong hai bên chủ bán và người mua sau khi ký kết mà lại đổi ý từ chối không chịu đóng hồ sơ chính thức. Nếu bên mua có lỗi thì giao kèo qui định chủ bán có quyền giữ tiền cọc để thanh toán thiệt hại. Nếu chủ bán từ chối không đóng hồ sơ và trong hợp đồng không có điều khoản nào qui định bồi thường thì người mua có quyền kiện ra tòa buộc chủ bán phải thi hành giao kết mà bán cơ sở ấy theo thỏa hiệp trước đó. Tòa án sẽ tuyên phạt chủ bán tội coi thường luật pháp và ra án lệnh bắt buộc phải bán tức là phải sang tên tài sản đó cho người mua theo giá tiền đôi bên đã bằng lòng. Ðiều này căn cứ trên giả thiết toàn diện cơ sở này đồng nhất và tự tiền bạc cũng không đủ đền bù thiệt hại cho người mua vì mất đi một tài sản vừa ý cho nên phải mua cho bằng được chứ không lấy tiền đền.

Ngoài ra còn một cách bắt đền khác trong trường hợp giá thị trường của cơ sở đó tăng thì người mua kiện đòi bồi thường thiệt hại bằng số tiền sai biệt giữa giá thị trường với giá mua lúc ký kết. Thí dụ một dẫy nhà được thỏa thuận bán với giá $500,000, sau đó giá thị trường tăng thành $550,000 chủ bán từ chối không đóng hồ sơ thì người mua có thể kiện xin tòa cho bồi thường $50,000 sai biệt cộng thêm các thiệt hại linh tinh khác như chi phí vay tiền, chi phí lượng giá và thanh tra nhà cùng tiền luật sư và án phí. Ngược lại trường hợp giá thị trường xuống nếu người mua có lỗi thì chủ bán có thể kiện đòi bồi thường thiệt hại bằng số tiền sai biệt giữa giá thị trường với giá mua đã thỏa thuận. Thí dụ nhà được ký kết bán với giá $500,000, sau đó thị trường xuống còn $450,000 người mua từ chối không chịu đóng hồ sơ thì chủ bán có thể kiện xin tòa cho bồi thường $50,000 sai biệt và dĩ nhiên cũng còn cộng thêm các thiệt hại linh tinh khác kể cả tiền luật sư và án phí.

Sau hết mua cơ sở thương mại thường không có bảo đảm vì phần nhiều hợp đồng thường ghi “tài sản này bán trên căn bản thấy sao mua vậy, người bán hoàn toàn không bảo đảm.” Cho dù một vài hợp đồng có điều khoản bảo đảm một vài mục nào đó thì bao giờ luật sư bên bán cũng ghi một câu thòng “không chịu trách nhiệm về những yếu tố không rõ.” Với những cơ sở có sinh lợi như chung cư cho thuê thì luật sư bên mua thường buộc chủ bán phải bảo đảm ước lượng chính xác về lợi tức thâu vào và chi phí điều hành. Ngoài ra cũng nên thêm trong hợp đồng ký kết rằng chủ bán bảo đảm không che giấu hư hỏng nào thường là những mục chuyên viên kiểm tra khó khám phá ra được.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.