Chính phủ đề nghị chỉ cung cấp lãi suất và những điều khoản tốt nhất cho những người mua có thể đặt cọc 20%,

 đáp ứng các giới hạn nghiêm ngặt về nợ nần và có tín dụng thực sự tốt.

Có thể bạn đã đọc các báo cáo nói rằng chính phủ liên bang đang đề nghị các quy định mới về việc vay tiền mua nhà, theo đó, chỉ những người mua nhà đủ sức đặt cọc tối thiểu 20% trên giá mua của căn nhà mới hy vọng vay được một món tiền với lãi suất và điều kiện tốt nhất.

Ðiều đó đúng, và đó là tin tức rất đáng quan tâm cho một số lớn những người mua nhà lần đầu và những người mua có lợi tức trung bình, những người không thể có nhiều tiền mặt như vậy hoặc đủ sức trả lãi suất cao hơn.

Nhưng một số các đòi hỏi khác mà các cơ quan liên bang và chính phủ Obama đang đề nghị cũng trong kế hoạch đó đã ít gây chú ý, tuy chúng cũng bất lợi cho người tiêu thụ.

-Những giới hạn chặt chẽ bắt buộc về nợ nần so với lợi tức. Theo đề nghị, để nhận được lãi suất tốt nhất trong việc vay tiền mua nhà, bạn sẽ không phải chi tiêu quá 28% lợi tức gộp hàng tháng của bạn để thanh toán các chi phí liên hệ tới căn nhà, và bạn không thể có tổng số nợ hàng tháng của gia đình vượt quá 36% lợi tức của bạn.

Sẽ không có sự linh động để vượt quá những giới hạn này, không như thị trường hiện nay, trong đó Fannie Mae và Freddie Mac cứu xét các tỉ số nợ nần trên lợi tức cùng với các yếu tố khác qua các hệ thống bảo đảm bằng điện tử của họ. Freddie Mac, chẳng hạn, có một giới hạn tổng quát nợ nần trên lợi tức là 45% lợi tức hàng tháng ổn định của một người nộp đơn vay tiền.

-Ðể tái tài trợ món nợ mua nhà hiện hữu (refinance) và thay thế bằng một món nợ có lãi suất tốt nhất, bạn cần làm chủ ít nhất 25% trị giá căn nhà sau khi trừ nợ (equity) mới đủ điều kiện. Nếu bạn tìm cách lấy thêm tiền mặt qua một vụ tái tài trợ, bạn sẽ cần 30% equity. Những đòi hỏi điển hình ngày nay cho một vụ tái tài trợ thông thường không khó khăn như vậy.

-Các tiêu chuẩn tín dụng thực sự tốt. Chẳng hạn, nếu bạn trễ hạn 60 ngày về bất cứ trương mục tín dụng nào trong 24 tháng trước đó, bạn sẽ không đủ điều kiện để vay tiền mua nhà với những điều khoản tốt nhất.

Ðó là những đặc điểm chính liên quan đến những thay đổi rộng rãi nhất và gây tranh cãi nhiều nhất trong hàng thập niên có thể sẽ được áp dụng cho thị trường địa ốc và thế chấp nhà. Những đề nghị được gọi là “đủ điều kiện vay tiền mua nhà để ở” (QRM: Qualified Residential Mortgage) đã được công bố vào cuối Tháng Ba bởi những nhà điều hành chứng khoán và địa ốc, cùng với Bộ Gia Cư và Phát Triển Ðô Thị (HUD).

Luật lệ cải tổ tài chánh năm 2010 đòi hỏi các cơ quan này soạn thảo các tiêu chuẩn mới cho các món thế chấp nhà truyền thống ít rủi ro.

Quốc Hội không nói rõ một món thế chấp “an toàn” phải như thế nào, nhưng đã chỉ thị các cơ quan hãy xem xét các yếu tố như phải đầy đủ tài liệu về lợi tức và các tài sản của người vay và tránh các đặc điểm độc hại như chiết khấu âm (negative amortization) và việc thanh toán hàng tháng gia tăng.

(Chiết khấu âm: trong thời gian đầu người vay chỉ phải trả một số tiền thanh toán hàng tháng nhỏ, ít hơn tiền lời hàng tháng, do đó số tiền lời sai biệt sẽ được cộng thêm vào tiền vay, và như vậy dù trả hàng tháng, món nợ mua nhà ngày càng tăng, và cuối cùng tiền thanh toán hàng tháng sẽ tăng vọt).

Quốc Hội đã không đả động gì tới vấn đề tiền cọc tối thiểu

Theo đề nghị, các món vay không hội đủ các thử thách QRM khó khăn sẽ bị đẩy vào một loại kém ưu đãi, có phí tổn cao hơn: Các ngân hàng sẽ cần để riêng ra 5% kết toán của món vay để phòng trường hợp mất mát vì những vụ không trả nợ. Phí tổn phụ trội này chắc chắn sẽ được chuyển cho người tiêu thụ.

Khi nào những quy định này khởi sự có hiệu lực trên thị trường? Các đề nghị đang được hỏi ý kiến của công chúng cho tới ngày 10 Tháng Sáu và có thể sẽ không có hiệu lực cho tới giữa năm 2012. Ðề nghị của các cơ quan, mặc dù không phải là luật lệ do cơ quan lập pháp ban hành, miễn trừ các món thế chấp được bán cho Fannie Mae và Freddie Mac cho tới chừng nào hai cơ quan này còn nằm dưới sự bảo trợ của liên bang - một thời điểm không chắc chắn. Các món thế chấp của Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (FHA) và Bộ Cựu Chiến Binh (VA) cũng không chịu sự chi phối của QRM.

Trong khi đó, những nhà xây dựng, các nhóm tiêu thụ, các ngân hàng và các nhân viên địa ốc và những người khác đang sẵn sàng vận động để thuyết phục nhà chức trách và chính phủ Obama hãy rút lại một số các điều khoản. Ông Michael Calhoun, chủ tịch của Center for Responsible Lending, lý luận rằng nếu được chấp thuận như dưới hình thức hiện nay, đề nghị sẽ gây khó khăn hơn nhiều cho những người tiêu thụ lợi tức trung bình và thuộc thành phần thiểu số để đủ sức mua một căn nhà đầu tiên.

Ông Jerry Howard, tổng giám đốc của Hiệp Hội Những Người Xây Dựng Nhà Toàn Quốc (NAHB), nói các cơ quan và chính phủ đã đi lạc ra ngoài ý muốn của Quốc Hội, và các đề nghị của họ đe dọa phá hoại sự hồi phục của thị trường địa ốc và buộc hàng triệu người Mỹ phải thuê nhà thay vì làm chủ. (nn)