Các yếu tố nào đang tác động đến thị trường VN?

Tòa nhà căn hộ chung cư tại Hà Nội hôm 14 tháng 08 năm 2011.

Dấu hiệu tốt?

Số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam không nhỏ. Riêng Sài Gòn, tính đến cuối năm 2011, có gần 20.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong mấy tháng vừa qua có không ít thông tin tốt như lãi suất hạ, đối tượng cho vay mua nhà đất được nới rộng… Trước những cơ hội này, thị trường nhà đất có tận dụng được hay không là một thực tế cần tìm hiểu.

Nhận xét về thị trường bất động sản hiện nay, chuyên viên môi giới bất động sản Lê Thị Bảo Ngân ở Sài Gòn, cho chúng tôi biết như sau:

“Tùy thuộc theo công ty. Thí dụ như nhằm công ty chọn được một số sản phẩm tốt thì vẫn bán đắt hàng trên thị trường. Có một sự chắt lọc và chọn lựa lại sản phẩm mà mình bán. Theo tôi thấy, số lượng khách hàng tìm mua nhà cũng rất là nhiều. Như bên tôi chọn các sản phẩm trả góp 2 năm, nhận nhà ở ngay thì vẫn có khách hàng gọi hằng ngày.

Sẽ có 2 trường hợp chủ yếu, một là căn hộ chung cư có giá thật thấp thì vẫn bán tốt. Hoặc là căn hộ chung cư cao cấp hẳn thì cũng bán được. Còn loại nhà phố, tôi thấy giao dịch hằng ngày rất nhiều. Nhà trệt, nhà cấp 3 – 4 cũng có giao dịch thường xuyên. Khách hàng trong Sài Gòn, vẫn còn những gia đình có nhu cầu đi tìm nhà để mua.”

Xem ra, ý kiến của các nhà kinh doanh địa ốc có vẻ không giống nhau. Theo một thông tin không chính thức, vì không tiếp cận được nguồn vốn vay, 90% doanh nghiệp nhà đất đã “chết lâm sàng”. Tiền đầu tư vào dự án không sinh lợi nhuận, có nguy cơ bị lãi ngân hàng ăn mòn.

Theo Bộ Xây dựng, hơn 54% doanh nghiệp kinh doanh nhà đất trên cả nước đã phá sản do địa ốc đóng băng. Về thông tin này, chúng tôi trao đổi với ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn Info thuộc Đại Dương, một tập đoàn chuyên đầu tư ngân hàng và bất động sản thì được cho biết:

“Tình hình kinh tế bất động sản rất khó khăn. Bây giờ có tương đối nhiều công ty phá sản, do họ không có tiềm lực tài chính. Chắc chắn sẽ có trên 50% bị phá sản, con số này có thể nói là tương đối chính xác; ở Hà Nội cũng vậy.

Họ gặp khó khăn, chủ yếu là do định hướng sai. Họ dùng những vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn. Bài toán kinh tế này đã có rất nhiều doanh nghiệp mắc phải, ở nhiều nước khác cũng mắc phải chứ không chỉ riêng Việt Nam.”

Một công trình xây dựng tòa nhà căn hộ chung cư tại Hà Nội hôm 03 tháng 12 năm 2011. RFA photo.

Kinh doanh bất động sản Việt Nam vẫn còn nằm trong giai đoạn hỗ trợ lãi suất cho khách hàng mua nhà. Trong khi cách thức bán hàng của thế giới là bán trả góp cho người mua. Để thực hiện được việc này, ngoài khả năng trường vốn, các doanh nghiệp còn phụ thuộc rất nhiều vào tình trạng ổn định về lãi suất ngân hàng.

 Trong tình hình thị trường bất động sản bị tuột dốc, theo như giới truyền thông đưa tin, vấn đề lãi suất đã và đang tác động rất lớn đến thị trường này. Thị trường bất động sản thực sự lao đao vì chính sách tín dụng thắt lại.

Nhưng Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cũng từng cho biết, không thể giảm lãi suất huy động tiền đồng xuống thấp quá. Vì như vậy, người nắm giữ nội tệ sẽ cảm thấy không còn hấp dẫn. Từ đây sẽ phát sinh hiện tượng đầu cơ vào ngoại tệ, sẽ gây ra các cơn chao đảo khác trong nền kinh tế. Phân tích ở góc độ đơn giản hơn, theo ông Phạm Việt, một Luật sư tư vấn chuyên ngành nhà đất tại Hà Nội, thì thực tế có những nét như sau:

“Lãi suất chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư vay ngân hàng, để đầu tư xây dựng thôi. Và đối với các nhà đầu tư mua, người ta vay ngân hàng, vay tín dụng và vay nhiều nguồn khác để góp vào. Các nhà đầu tư đều phải vay ngân hàng.

Chứ còn đối với người dân đi mua thì lãi suất hầu như chẳng có tác động gì cả. Vì đối với người dân, đấy là tiền túi của người ta bỏ ra. Thực ra đó là những điều rất bình thường trong xã hội, có thể tham khảo qua để thấy rõ là như thế, nó chẳng khác đi được.”

Thời gian thanh lọc

Hiện tại, vùng đáy của thị trường là khoảng thời gian thanh lọc, loại thải những doanh nghiệp yếu kém. Nhờ vậy thị trường sẽ ngày càng lành mạnh, có lợi cho người mua. Chẳng hạn, chủ đầu tư phải làm xong phần thô, cất nóc hoặc hoàn thiện sản phẩm thì mới bán được hàng.

Trước tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản, liệu nhà nước sẽ có các biện pháp can thiệp hay không? Chúng tôi được ông Nguyễn Hoàng Nam cho biết:

“Cũng có một số các giải pháp của nhà nước cứu thị trường bất động sản. Nhưng về nguyên tắc chung của nhà nước, theo chúng tôi hiểu, là vẫn để cho các doanh nghiệp bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường. Có nghĩa đã là theo cơ chế thị trường, việc một vài, hoặc thậm chí nhiều doanh nghiệp bị phá sản cũng là chuyện bình thường. Nhà nước không đưa ra những gói cứu trợ cho doanh nghiệp.”

Xem ra viễn cảnh này có nhiều nét tương đồng với giải pháp của Tiến sỹ Alan Phan, đó là “Hãy để chúng chết đi”. Theo chuyên gia kinh tế này, nhờ vậy mà các căn hộ và các lô đất sẽ có giá rẻ. Tạo một cơ hội tốt cho những người dân có thu nhập trung bình. Một khi niềm tin vào sự minh bạch của cơ chế thị trường được củng cố, nguồn tiền đầu tư vào nền kinh tế sẽ chảy thông suốt hơn.

Tòa nhà căn hộ cao cấp tại Hà Nội hôm 14 tháng 08 năm 2011. RFA photo.

Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp bất động sản bị phá sản hàng loạt thì hệ thống ngân hàng sẽ khó mà bình chân như vại. Đồng thời, nhiều vụ tranh chấp về giao dịch nhà đất sẽ xảy ra nhiều hơn. Đây là một hệ quả tất yếu của hiện tượng bong bóng trong thị trường bất động sản. Luật sư Phạm Việt có nhận xét như sau:

“Có bong bóng bất động sản hay không thì tôi không rõ lắm. Đây là một thị trường ảo lắm, mình dùng từ thị trường ảo thì đúng hơn. Bởi vì giá trị của căn nhà quá cao so với thu nhập của xã hội. Thử hình dung, cả đời một người Việt Nam làm sao mà có thể để dành ra được 3, 4 tỷ đồng để mua một căn hộ chung cư được. Đơn giản là như thế.

Thị trường bây giờ dù có bong bóng hay không, tôi nghĩ là thị trường bất động sản đến năm 2015 mới phục hồi được. Hiện nay thì không ăn thua. Bởi vì tôi thấy, thực ra người dân làm gì có tiền đâu mà mua. Chẳng qua là do người ta cứ tự thổi giá lên.”

Tuy nhiên theo thông lệ, thị trường bất động sản thường nhộn nhịp vào dịp cuối năm. Lượng kiều hồi trung bình hàng năm chảy vào Việt Nam khoảng hơn 7 tỷ USD, trong đó có một lượng không nhỏ đổ vào thị trường bất động sản. Cũng vào thời điểm này, sẽ có một lượng tiền từ ngân sách và trái phiếu chính phủ được giải ngân để đẩy nhanh tiến độ các dự án, công trình xây dựng. Đây sẽ là những động lực giúp tăng tính thanh khoản của thị trường này.