Ngân hàng tra xét quá chặt

“Vay tiền khó quá, một số không ít khách hàng của tôi đã bị từ chối dù có người trả trước 20%.” Ông Paul Trần, một địa ốc viên của công ty địa ốc Realty Savers nói với báo Người Việt hôm Thứ Năm. “Ngân hàng cứu xét thật chặt chẽ nên họ nhìn thấy cái gì khả nghi hay không cảm thấy hoàn toàn tin tưởng là từ chối.”

Một địa ốc viên khác nói với người viết bài này rằng chị đứng bán một căn nhà ở Garden Grove mở “escrow đến ba lần mới bán xong.” Hai người trước, cũng đều trả trước mà bị từ chối, “thật là khó,” chị nói.

Có vẻ như ngay cả những điểm sáng của nền kinh tế mệt mỏi này vẫn đang chống lại những chủ nhà nợ nần chồng chất. Lãi suất tài trợ địa ốc đã xuống tới những mức thấp mới gần như hàng tuần, nhưng nhiều người vay tiền vẫn không thể lợi dụng được những mức thấp đó.

Cũng như trong nhiều lãnh vực của nền kinh tế chập choạng ngày nay, sự trợ giúp nằm ngoài tầm với. Những đồng tiền kích thích kinh tế có mặt khắp mọi nơi, nhưng không hiểu sao chúng không hề hiện diện ở những nơi mà người ta cần tới nhất.

Tuần trước, lãi suất tài trợ địa ốc tại Hoa Kỳ đã giảm trong tuần lễ thứ tám liên tiếp, tới một mức thấp kỷ lục, sau khi Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) nói cơ quan sẽ mua thêm nợ của chính phủ (công khố phiếu) để giúp hồi phục kinh tế.

Một lãi suất thế chấp nhà cố định trả trong 30 năm trong tuần lễ chấm dứt vào ngày Thứ Năm (12 Tháng Tám) từ 4.49% giảm xuống còn 4.44%, theo Freddie Mac, khi ghi nhận rằng đó là mức thấp nhất kể từ khi công ty tài trợ địa ốc này khởi sự thu thập các dữ kiện vào năm 1971. Lãi suất trả trong 15 năm có mức trung bình là 3.92%.

Ðó là lãi suất trung bình trên cả nước, nhưng ở khu vực quận Cam và nói chung khu vực phía Nam tiểu bang California thì lãi suất của chương trình tài trợ 30 năm cố định vẫn nằm ở mức 4.25%. Còn chương trình 15 năm cố định thì cũng vẫn quanh quẩn ở 3.75%.

Sự sụt giảm lãi suất ngoài mặt có nghĩa các chủ nhà có thể hạ giảm tiền trả nợ hàng tháng cho số tiền vay mua nhà bằng cách tái tài trợ những món vay mà mình đang ôm. Chắc chắn họ đang cố làm điều đó - Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Ðịa Ốc (MBA) tuần trước báo cáo rằng 78.1% mọi đơn tài trợ nhà rơi vào loại tái tài trợ, gia tăng từ tỉ lệ 58.7% trong Tháng Tư.

Nhưng nhiều người trong số họ sau khi nộp giấy tờ đã nhận được một bức thư trả lời từ chối. Hiệp hội trên không cho biết có bao nhiêu người nộp đơn xin tái tài trợ thực sự được chấp thuận, nhưng các nhà trung gian tài trợ (mortgage brokers) nói nhiều chủ nhà không đủ điều kiện.

Năm ngoái, chương trình tái tài trợ nhà để người vay có thể trả nổi (HARP: Home Affordable Refinance Program) được chính phủ liên bang thiết lập để giúp các chủ nhà nhận những món vay mới, nhưng chương trình chỉ đạt một phần rất nhỏ những vụ tái tài trợ mà chính phủ nhắm đạt tới.

Lý do là các điều kiện vay tiền khó khăn hơn nhiều. Các ngân hàng đã nhận thức rằng ngay cả những người vay được tin tưởng nhất cũng đã mất việc làm. Một số đông người thực sự bị gạt ra ngoài.

Cánh cửa bị đóng lại

Những điều kiện vay tiền khó khăn hơn bao gồm một điểm tín dụng FICO ít nhất 620 và một số tiền trả trước (down payment) cao hơn. Ngoài ra, những nhà tài trợ bình thường sẽ không cho vay quá giá trị của căn nhà theo sự đánh giá của các chuyên viên.

Thị trường địa ốc gặp khó khăn đã khiến một con số ước lượng 15 triệu món tài trợ nhà - tức một phần năm - cao hơn giá trị của những căn nhà mà chúng giúp mua. Những núi giấy tờ ngày càng tăng đòi hỏi các lệ phí ngân hàng cao hơn cũng đã làm nản lòng một số người trong việc xin tái tài trợ.

Gộp lại tất cả, bạn sẽ thấy một lãi suất 4.44% mà hầu hết người Mỹ không thể với tới.

Hai công ty Freddie Mac và Fannie Mae do chính phủ kiểm soát hiện bảo đảm hoặc làm chủ một nửa những món tài trợ địa ốc trên toàn quốc. Các nhà kinh tế và các nhà phân tích ở Wall Street đã kêu gọi chính phủ hãy nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay và miễn giảm về lệ phí để có thêm người đủ điều kiện để được tài trợ.

Trong ngắn hạn, điều này có thể giải phóng các lợi tức gia đình và bơm tiền cần thiết vào một nền kinh tế đang phát triển chậm chạp. Nhưng những người chống đối lý luận rằng điều đó sẽ chỉ giúp chính phủ có thêm hàng trăm tỉ đô la để chống đỡ cho các công ty Freddie và Fannie vốn đã gặp khó khăn.

Bộ Ngân Khố Hoa Kỳ nói bộ không dự tính nới lỏng các quy định tái tài trợ.

Người ta dễ dàng lý luận để chống lại ý kiến giúp đỡ các chủ nhà bằng các dự luật. Dù sao, người ta có thể nói rằng họ đã mua nhà với giá quá cao đối với họ và cứu họ ra khỏi tình trạng nguy khốn sẽ chỉ khuyến khích sự vay mượn vô trách nhiệm đã khiến cho nền kinh tế Hoa Kỳ rơi vào cuộc khủng hoảng tài chánh lúc đầu.