Apr 16th, 2009

Một trong những yếu tố tạo ra tình trạng khủng hoảng tài chánh và kinh tế hiện nay tại Hoa Kỳ và đang lan rộng ra khắp mọi nơi trên thế giới là số nhà bị tịch thu gia tăng vì người mua không trả được tiền vay nợ mua nhà.

Nhiều người mua nhà với lãi suất thay đổi (adjustable mortgage rate). Khi thời hạn lãi suất thấp trong hợp đồng chấm dứt, lãi suất cao được áp dụng, người mua không trả nổi tiền nhà. Quý vị cần phải làm gì nếu gặp phải rủi ro có thể rơi vào tình trạng này?

Những biện pháp để tránh bị tịch thu nhà

Có người sẵn sàng bỏ nhà chạy lấy thân. Có người tìm mọi cách để giữ căn nhà. Sau đây là một số biện pháp để duy trì tình trạng tài chánh hầu có đủ khả năng tiếp tục trả tiền nhà và tránh được nhà bị tịch thu.

1. Thương lượng với chủ nợ để xem có thể thay đổi món nợ mua nhà hay không.

2. Tái tài trợ món nợ mua nhà hoặc tìm hiểu xem có thể mượn tiền của FHA (Federal Housing Administration) hay không.

3. Cắt giảm những chi tiêu không cần thiết như ăn tiệm, mua quà tặng, v.v.

4. Chấm dứt những dịch vụ không cần thiết mà không bị phạt như thuê dây cáp hay vệ tinh TV, bỏ một trong hai điện thoại (nhà và cầm tay), ngưng mua tạp chí và báo hàng ngày, bớt tham gia hội hè, bớt đi các câu lạc bộ, v.v.

5. Tìm những dịch vụ và hàng hóa với giá rẻ về bảo hiểm (nhà, xe hơi, sức khỏe), bác sĩ, điện thoại, Internet, TV, v.v., mua hàng trên Internet, sử dụng phiếu giảm giá (discount coupon), phiếu bồi hoàn khuyến mại (rebate), mua hàng tại những tiệm giảm giá (discount store) hoặc đợi lúc bán son (on sale).

6. Bán những thứ trong nhà không cần thiết kể cả sách cũ, xe hơi nếu có hai ba cái.

7. Tiết kiệm tiền bạc trong mọi trường hợp có thể như bỏ những thú tiêu khiển tốn kém, hoãn đi du lịch, nghỉ hè, mua sắm những thứ đắt tiền, bỏ rượu và thuốc lá, mang đồ ăn trưa tới sở, ăn ít thịt, hạn chế nước ngọt.

8. Bớt tiêu thụ điện, nước, gas như tắt máy điều hòa không khí và máy sưởi khi ra khỏi nhà, tháo bớt một số bóng đèn trong nhà.

9. Tập thể dục và giữ gìn sức khỏe.

10. Tìm những cách để tạo thêm lợi tức như làm thêm giờ phụ trội, kiếm việc làm thứ hai.

11. Cho thuê nhà xe hơi hoặc chỗ đậu xe trước nhà xe hơi (những nơi gần trạm metro), cho thuê bớt phòng dư ở trong nhà, v.v.

12. Cha mẹ, con cái sống tập trung vào một căn nhà.

Một số biện pháp trên đây sẽ làm mất tự do, riêng tư, và lòng kiêu hãnh của một số người. Tuỳ theo sở thích và lối sống, và thứ tự ưu tiên, mỗi chúng ta tự lựa chọn những biện pháp thích hợp.

Chương trình tái tài trợ của Cơ Quan Federal Housing Administration (FHA).

Vào tháng 7, 2008, Quốc Hội Hoa Kỳ đã phê chuẩn Dự Luật Phục Hồi Kinh Tế và Nhà 2008 (Economic and Housing Recovery Act of 2008). Tổng Thống George W. Bush đã ký văn bản pháp lý này thành luật vào 30/07/2008.

Thi hành Đạo Luật này, cơ quan FHA đã thiết lập Chương Trình Hi Vọng Cho Những Người Có Nhà (Hope for Homeowners - HHP) có hiệu lực trong ba năm kể từ ngày 01/10/2008 đến 30/09/2011. Chương Trình này chỉ áp dụng cho sở hữu chủ đang sinh sống ở trong căn nhà của mình và sẽ cho chủ nhà trang trải món nợ cũ và thay bằng món nợ mới 30 năm với lãi suất cố định. Để tránh lỗ nhiều so với trường hợp tịch thu nhà, chủ nợ sẽ phải hạ số tiền chủ nhà vay chưa trả xuống còn bằng 90% giá trị mới của căn nhà.

Những ai hội đủ điều kiện của Chương Trình HHP

Những người chủ căn nhà cần liên lạc với chủ nợ để xem mình có hội đủ điều kiện để xin mượn tiền FHA qua chương trình HHP hay không. Sau đây là những tiêu chuẩn của HHP:

1. Căn nhà là nơi cư ngụ chính. Chủ nhà không sở hữu một căn nhà nào khác.

2. Món nợ mua nhà bắt đầu trước 01/01/2008 và chủ nhà đã trả tiền nhà ít nhất 6 lần.

3. Chủ nhà không có khả năng tiếp tục trả tiền nhà nếu không có sự trợ giúp.

4. Tổng số tiền nhà phải trả mỗi tháng cao hơn 31% lợi tức hàng tháng tính vào tháng 3, 2008.

5. Người muốn tái tài trợ qua FHA phải cam kết không phạm tội gian trá trong 10 năm vừa qua, chủ ý thiếu khả năng trả nợ, và không hề biết hoặc đồng ý cung cấp dữ kiện giả mạo để được vay món nợ mua nhà.

6. Món nợ FHA không được quá $550,440.

7. Món nợ mới không được quá 90% giá trị căn nhà hiện nay.

8. Tiền lệ phí bảo hiểm tiền nợ mua nhà phải trả ngay từ lúc vay nợ FHA là 3% và lệ phí bảo hiểm hàng năm là 1.5%.

9. Những cơ sở có quyền giữ đồ thế nợ cần phải đồng ý miễn đòi bồi thường về việc thanh toán nợ sớm hơn là thời hạn ấn định hợp đồng mua nhà và trả tiền nhà trễ.

10. Nếu bán nhà hay tái tài trợ, người vay nợ FHA phải đồng ý chia với FHA trị giá gia tăng của căn nhà (equity) lúc bắt đầu món nợ mới và trong tương lai. Tỉ lệ dành cho FHA là 100% sau một năm đầu và 50% bắt đầu vào năm thứ sáu. Như vậy có nghĩa là FHA sẽ là cùng làm chủ căn nhà. Do đó vay tiền FHA chỉ có lợi nếu người làm chủ căn nhà thực sự không còn khả năng trả tiền nhà nữa.

11. Trong 5 năm đầu, người mượn tiền FHA không thể dùng căn nhà để vay một món nợ thứ hai.