Vào thời điểm này đa số người Việt ở hải ngoại đều làm ăn khá giả, ít nhất cũng làm chủ được một mái nhà nên thường muốn hưởng cuộc sống hưu trí tại gia thay vì ỡ các viện dưỡng lão hay “làng hưu trí.”

Thuế địa ốc vốn là một mối lo âu cho mọi sở hữu chủ nhà đất vì năm nào cũng tăng không ngừng đeo theo giá nhà nhẩy vọt trên thị trường nhà đất. Từ California sang tới Maine cũng như từ Minnesota xuống Texas, các chủ nhà từ trẻ tới già đều méo mặt vì thuế trong khi các chính trị gia luôn luôn hô hào giảm thuế, ngược lại chính quyền địa phương thường dọa lại rằng bớt thuế sẽ làm tê liệt hoạt động của các cơ quan tối cần cho công ích như trường học, cảnh sát hay cứu hỏa cùng các công vụ thiết yếu khác mà ngân sách lệ thuộc nặng nề vào tài khoản do thuế thu được. Thuế địa ốc do thành phố, quận hạt và tiểu bang thâu và đây là nguồn tài chính quan trọng nhất cho chính quyền địa phương vì phần lớn các thuế khác như thuế lợi tức cá nhân, thuế thương mại đều do chính phủ liên bang nắm giữ. Nhiều người oán thán rằng họ bị buộc phải bán nhà đi vì phải trả thuế cao hơn là tiền trả nợ vay hàng tháng khiến cuộc sống trở thành khó khăn nhất là đối với người già trước tình trạng thuế tăng mà không còn lợi tức. Mặc dầu chính quyền nhiều tiểu bang đang tìm giải pháp giảm thuế cùng đặt giới hạn tối đa trong việc định thuế nhà; tuy nhiên những người giầu kinh nghiệm cho rằng khó tìm ra cách nào tốt đẹp hơn vì bớt thuế thì chính phủ sẽ không đủ tiền cung ứng cho nhu cầu công ích địa phương.

Vấn đề thứ hai đối với những người muốn hưu trí tại gia là làm sao có đủ tiền để sống thoải mái theo đúng nghĩa “dưỡng già.” Ngoại trừ giới triệu phú giầu có hoặc một số những người biết dành dụm từ thời còn trẻ nên tích lũy được một số tiền lớn đáng kể có thể rút ra tiêu xài đến mãn đời, phần còn lại đa số đều trông vào tiền trợ cấp an ninh xã hội, thêm vào ít tiền hưu (pension) do nơi làm việc cũ cung cấp. Một số khác may mắn gia đình có con cháu khá giả có thể giúp cho ít nhiều tiền xài hàng tháng nhưng số gia đình tốt đẹp như vậy chẳng thấy bao nhiêu.

Tuy nhiên những người không muốn vào viện dưỡng lão thì có thể dùng ngôi nhà của họ làm nguồn tiền bạc chi dụng cho những ngày về hưu mà không cần phải bán đi. Có một vài phương cách như sau:

1. “Vay nghịch” nợ nhà (Reverse Mortgage)

Ðây là một phương cách vay tiền giúp cho những ai trên 62 tuổi đồng thời là chủ nhà có thể hoán chuyển một phần vốn liếng (equity) của ngôi nhà thành lợi tức miễn thuế (tax-free income) mà không cần phải bán nhà, sang tên trước bạ, hoặc phải trả tiền vay hàng tháng. Vay nghịch như tên gọi là hàng tháng tiền nhà được trả ngược dòng, có nghĩa là thay vì gia chủ trả tiền vay hàng tháng cho người tài trợ thì ở đây hoàn toàn ngược lại (reverse) là người cho vay phải trả cho gia chủ. Ngôi nhà được dùng để cầm thế gồm có các nhà một gia đình (single-family homes), nhà tiền chế (manufactured homes) ráp trước 1976, các chung cư (condominiums) hay nhà khóm (townhouses). Số tiền vay này có thể sử dụng cho bất cứ mục đích nào như chi dụng hàng ngày, sửa nhà, trả dứt nợ khác, hoặc chi tiêu tùy thích cho bất cứ nhu cầu nào. Gia chủ không cần điều kiện có công ăn việc làm, hay tình trạng sức khỏe. Ngay cả những người còn đang mắc các khoản nợ tiền nhà (first and second mortgage) vẫn được vay nghịch. Người vay có quyền lựa chọn cách nhận tiền, hoặc nhận ngay một lần (lump sum), hoặc nhận đều một số tiền hàng tháng cho đến mãn đời, hoặc một cấp khoản (line of credit) hoặc bao gồm cả ba cách trên. Tuy nhiên thông dụng nhất có tới 60% thích nhận một cấp khoản theo đó họ có thể tùy tiện rút tiền ra bất cứ lúc nào. Tổng số tiền được vay nghịch tùy thuộc vào các yếu tố như tuổi tác của gia chủ, loại vay, giá trị ước lượng của ngôi nhà, lãi suất hiện hành và đôi khi còn kể đến địa điểm. Nói chung ngôi nhà càng đắt tiền và tuổi tác gia chủ càng lớn bao nhiêu thì số tiền vay càng nhiều bấy nhiêu. Sở dĩ tiền vay nghịch được miễn thuế bởi vì tiền vay lấy từ vốn liếng ngôi nhà chứ không phải là lợi tức. Ðặc biệt tiền vay này không ảnh hưởng gì đến tiền trợ cấp an sinh xã hội, cấp khoản y tế Medicare hay các quĩ hưu trí khác (pensions).

Một điều kiện bắt buộc trước khi xin vay là phải tham khảo với một cố vấn do Bộ Phát Triển Gia Cư Liên Bang (U.S. Department of Housing and Urban Development gọi tắt HUD) nhìn nhận, có thể tìm danh sách các cố vấn này trên website của HUD. Nhiệm vụ của người cố vấn là giải thích cặn kẽ cho gia chủ hiểu biết về thể thức vay nghịch, đề nghị các giải pháp thích hợp khác nếu có, sao cho đáp ứng được hoàn cảnh và nhu cầu của từng cá nhân. Sau khi vay gia chủ không phải trả tiền nợ hàng tháng như thông lệ các món nợ khác. Số nợ sẽ thanh toán khi gia chủ không còn cư ngụ chính thức ở ngôi nhà đó, hoặc dọn ra, hoặc bán nhà đi hoặc mệnh chung (nếu là vợ chồng thì khi người cuối cùng qua đời). Một điều đặc biệt là số tiền nợ không bao giờ trả trội hơn giá trị ngôi nhà, có nghĩa nếu nhà bán ít hơn số nợ thì chỉ trả theo số tiền bán được, nhưng ngược lại nếu nhà bán được nhiều hơn số nợ thì phần còn lại về tay gia chủ hoặc thừa kế.

Trong các loại vay nghịch hiện hành thông dụng nhất phải kể đến loại HECM (viết tắt của Home Equity Conversion Mortgage) tạm dịch là “Vay nhà nghịch đảo theo vốn liếng.” Ðây là loại vay nghịch cổ điển thịnh hành trên 90% thị trường. HECM khởi sự từ 1989 cho các gia chủ từ 62 tuổi trở lên và được chính phủ liên bang bảo đảm qua Cơ Quan Quản Trị Gia Cư Liên Bang (Federal Housing Agency gọi tắt là FHA). Số tiền được vay HECM tùy thuộc vào tuổi tác của gia chủ, giá trị ước lượng của ngôi nhà, lãi suất hiện hành và địa điểm ngôi nhà. Có thể truy cập giới hạn tối đa của HECM từng vùng trong website của HUD. Người vay HECM phải trả trước tiền bảo hiểm 2% rồi sau đó mỗi năm trả tương đương 0.5% số tiền vay. Tiền bảo hiểm này dùng trong trường hợp công ty tài trợ có rút lui thì chính phủ sẽ đứng ra thay thế để bảo đảm cho gia chủ bao giờ cũng nhận được tiền vay một cách liên tục. Vay nghịch có ảnh hưởng tới kế hoạch dự trù tài sản vì giúp cho gia chủ “xài trước” vào vốn liếng ngôi nhà lúc còn sống cho nên kết cuộc lúc chết người ấy chẳng còn gì để lại cho con cháu kế thừa.

2. “Mua rồi thuê lại” (sale-lease back)

Theo phương cách này thì gia chủ bán đi ngôi nhà nhưng vẫn dành quyền thuê lại để ở. Người mua nhà thường thì sẽ đóng cho chủ nhà tiền đặt (down payment). Gia chủ đóng vai trò tài trợ bằng cách cho người mua trả góp, đổi lại gia chủ vẫn tiếp tục được cư ngụ trong nhà và sử dụng tiền đặt lẫn tiền trả góp hàng tháng kể như lợi tức. Người mua có quyền trừ số tiền trả hàng tháng ra khỏi lợi tức của mình để bớt thuế và hưởng giá trị ngôi nhà sau này lên cao. Kiểu “mua rồi thuê lại” là một cách đầu tư rất tốt đặc biệt với các gia đình có con trưởng thành, nhưng hiện nay cách này không có lợi mấy về mặt thuế cho nên rất khó hấp dẫn được người chịu bỏ vốn đầu tư ra mua nhà.

3. “Tài sản sinh thời” (life estates)

Theo cách này gia chủ bán ngôi nhà đi nhưng dành lại quyền được sống tại đó cho tới khi chết. Người mua có thể trả ngay một lần hoặc trả góp hàng tháng hoặc cả hai lối trên. Gia chủ nhà có trách nhiệm trả thuế và các khoản tiền bảo trì trong thời gian còn cư ngụ ở ngôi nhà đó. Tới lúc qua đời người mua sẽ nhận toàn quyền sở hữu. Lối dàn xếp này rất thông dụng bán cho thân nhân trong nội bộ gia đình nhưng rất khó bán ra như kiểu “mua rồi thuê lại” vì người ngoài ít ai chịu đem tiền ra mua nhà mà phải đợi mãi đến khi gia chủ chết đi rồi mới được nắm trọn quyền sở hữu.

4. Vay trên vốn liếng thông thường (regular home equity loan)

Lối vay này hoàn toàn khác biệt hẳn với lối “vay nghịch” nêu trên và có nhiều hiểm hoạ cho những người già có lợi tức cố định. Với lối “vay nghịch” thì gia chủ vay tiền trên vốn liếng tích lũy trên ngôi nhà, nhưng “vay trên vốn liếng thông thường’ thì gia chủ vẫn phải trả nợ hàng tháng, nếu trả chậm sẽ bị xiết nhà. Tuy nhiên loại vay này có được lợi điểm về thuế vì có thể khai giảm số tiền lãi đã trả vào kỳ khai thuế năm đó.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.