(11/14/2008) 

Giá bảo phí nhà tăng:

Một điều nghịch lý đang xẩy ra là trong khi trị giá nhà càng ngày càng hạ, giá bảo hiểm nhà lại càng ngày càng tăng. Theo DataQuick giá nhà thuộc quận hạt Santa Clara hai năm nay đã giảm 30%. Một cơ quan chuyên định giá nhà khác: the Zillow.com ngày 12-11-08 cho biết có tới 27% những người mua nhà trong vòng 5 năm qua trong quận hạt đã thấy giá trị nhà mình xuống thấp hơn số nợ còn thiếu của ngân hàng. Trong khi đó giá bảo hiểm nhà tại California đã tăng 21% kể từ 2003, mức gia tăng này được coi là thấp nếu so với những tiểu bang khác như Texas 38%, Floria 46%, hay Massachusetts 50% (theo State Insurance Regulators/Center for insurance research – 11/08).

Hai nguyên do chính đã tác động đến sự tăng vọt cuả giá bảo hiểm nhà. Nguyên do đầu là do sự tự điều chỉnh tương đương với tỉ lệ lạm phát hằng năm. Từ 1997 đến nay, tỉ lệ trung bình = 2.8% - Báo cáo từ US Bureau of Labor Statistics. Lý do thứ hai là do “Trời làm” (acts of God). Gần đây có lẽ do hiện tượng hâm nóng vỏ điạ cầu, chúng ta đã chứng kiến những cơn bão khủng khiếp tàn phá miền Đông Nam Hoa Kỳ. Từ Andrew (thiệt hại trên 25 tỉ), Katrina (nhận chìm New Orleans dưới biển nước), Wilma, Gusta, Ike mỗi cơn bão đều gây thiệt hại hằng tỉ Mỹ kim. Tiểu bang California cuả chúng ta không sợ bị bão, cũng ít bị lụt, nhưng chúng ta lại bị đe dọa thường xuyên bởi nạn động đất và cháy rừng. Do khí hậu khô hanh, nạn cháy rừng năm nào cũng xẩy ra. Trận cháy lớn gần nhất xẩy ra vào tháng 10 năm 2007, lửa bập bùng từ Santa Barbara đến biên giới Mễ, thiêu rụi hơn 500,000 mẫu rừng, 1,500 căn nhà, làm 9 người chết, 84 người bị thương và hai tỉ rưỡi thiệt hại.

Trước đây các hãng bảo hiểm (BH) khi tính giá bảo phí đã dựa vào những dữ kiện xẩy ra trong ít nhất 30 năm để tính mức độ rủi ro trung bình (risk probability) nên giá bảo phí thường không thay đổi nhiều, trong những năm an lành cũng như những năm nhiều thiên tai. Gần đây hầu hết các hãng BH chỉ lấy những dữ kiện cuả năm năm cuối, chia đều ra để có “chỉ số rủi ro”(risk indicator).Và vì mấy năm trở lại đây có quá nhiều thiên tai nên giá bảo hiểm nhà đã tăng bất thường. Tuy tiểu bang nào cũng có những sở bảo hiểm để kiểm soát giá cả, mọi sự tăng giá dù nhỏ nhặt cũng cần sự đồng ý của cơ quan này(1), nhưng các hãng BH khi thấy giá cho phép bởi DI (Department of Insurance) không đủ để bù đắp những rủi ro họ phải gánh chịu, có thể đi đến quyết định ngưng toàn bộ bảo hiểm nhà tại tiểu bang đó. Trường hợp này đã xẩy ra nhiều lần tại California đối với cả ba hãng bán bảo hiểm nhà nhiều nhất tại đây: Farmers, State Farm và All State (2).

Trường hợp các hãng BH ngưng bán bảo hiểm nhà tại tiểu bang, chính quyền sẽ phải đứng ra nhận lãnh trách nhiệm (chúng ta có California Fair Plan). Đây là giải pháp cuối cùng và rất không đáng khuyến khích. Chính quyền - để ngân sách khỏi bị thiệt hại - thường định giá bảo phí tối đa trong khi phần bảo vệ chỉ tối thiểu, thí dụ: bảo vệ nhà cháy chứ không bảo vệ đồ đạc và đặc biệt không có phần bảo vệ trách nhiệm (liability). Lịch sử chứng minh rằng khi chính quyền tham dự vào việc quản trị một cơ cấu thương mại nào, cơ cấu đó chắc chắn sẽ thua lỗ (3). Nhận thức rõ điều đó, chính quyền qua vai trò của DI luôn nỗ lực thương thảo với các hãng BH tư để đi đến một đồng thuận, thường với một sự tăng giá vừa phải.

 Chúng ta có thể làm gì?

       Rõ ràng chúng ta không thể trông mong nhiều nơi chính quyền, nhưng cũng có những điều chúng ta có thể tự làm để giảm giá bảo hiểm nhà:

·           Bỏ chung tất cả các loại bảo hiểm vào một hãng: Đây là điều tất cả các hãng BH đều khuyến khích vì dễ theo dõi, bớt trách nhiệm và nhất là theo thống kê một người càng có nhiều loại bảo hiểm với một hãng càng “trung thành” với hãng đó hơn. Trung bình một người có bảo hiểm nhà và xe chung được bớt 15% ; có thêm nhân thọ -5%; thương mại –5%; . . .

·           Coi lại bảo hiểm lụt: Thực ra vùng chúng ta ở, Bay Area,  nguy cơ bị lụt rất ít. Những người bị đóng bảo hiểm lụt (do yêu cầu của ngân hàng chủ nợ) thường than phiền: FEMA đã thâu tiền của chúng ta để trả cho các tiểu bang miền Đông–Nam trong khi không ai chia sẻ nguy cơ động đất cuả chúng ta! Bảo phí lụt lội dựa vào bản đồ lụt (flood maps) được FEMA ấn hành hằng năm, những nhà nằm trong vùng lụt (flood zones) phải chịu bảo phí rất cao. Chúng ta nên thường xuyên coi xem nhà mình còn bị xếp vào vùng có thể bị lụt không tại “floodsmart.gov” vì ngân hàng không khi nào tự ý coi lại cho chúng ta. 

Ngay cả khi nhà chúng ta vẫn còn trong vùng lụt, nhưng nếu a) nền nhà cao hơn nền garage ít nhất 1.00 foot b) có hệ thống thoát nước tốt, chúng ta có thể mướn chuyên viên giám định đến, nếu thấy đủ điều kiện họ sẽ cấp “elevation certificate” (EC). Với chứng chỉ này, FEMA sẽ giảm giá bảo hiểm lụt khoảng 50% (4).

·           Chấp nhận rủi ro: bằng cách tăng “deductible”. Nếu chúng ta chấp nhận bỏ tiền túi để sửa những thiệt hại lặt vặt và chỉ bắt hãng BH bồi thường những thiệt hại đáng kể, chúng ta có thể tăng deductible từ $500 lên $1,000, cách này sẽ giúp chúng ta tiết kiệm khoảng 15% bảo phí. Deductible cao cũng gián tiếp làm chúng ta bớt đòi bồi thường (claim) những vụ thiệt hại nhỏ. Cũng cần nhấn mạnh gần đây CDI đã cho các hãng BH đuợc tăng giá 30% trong 3 năm đối với các khách hàng có bắt bồi thường.

·           Coi lại bản báo cáo thiệt hại: Tất cả các hãng BH đều lưu trữ chi tiết những bồi thường họ đã chi trả cho chúng ta tại CLUE (the Comprehensive Loss Underwriting Exchange). Các hãng BH đã căn cứ vào báo cáo của cơ quan này để định giá bảo phí. Cũng giống như những báo cáo tín dụng (credit reports), báo cáo của CLUE cũng có thể bị lầm lộn, nhất là với người Việt chúng ta có nhiều người trùng tên trong cùng ZIP code. Để bảo vệ quyền lợi người tiêu thụ, luật cho phép chúng ta được có miễn phí hai bản báo cáo: CLUE và tín dụng. Chúng ta có thể vào “choicetrust.com” và nếu thấy có gì sai chúng ta có thể vào “cunsumerdisclosure.com” để xin điều chỉnh.

·           Tân trang nhà cửa: Nếu nhà chúng ta có hệ thống sưởi, ống nước, và điện đã quá 30 năm, nếu có điều kiện để làm mới lại, giá bảo hiểm nhà sẽ xuống khoảng 15%. Tương tự như vậy, nếu nhà chúng ta có đặt hệ thống báo động cháy và trộm cắp, bảo phí cũng giảm khoảng 10%.

·           Điểm bảo hiểm (insurance score):  Căn cứ vào điểm tín dụng (credit score), các hãng BH cho mỗi khách hàng một “điểm bảo hiểm”. Tuy khác với điểm tín dụng ở chỗ khách hàng không có quyền yêu cầu để biết số điểm này, điểm bảo hiểm hoàn toàn dựa vào điểm tín dụng. Người nào tín dụng càng tốt, điểm bảo hiểm do đó càng cao, sẽ đóng bảo hiểm càng hạ.   

 Trên đây chỉ là một số khái niệm về những phương cách các hãng BH dùng để định giá bảo hiểm nhà, cũng như một số điều chúng ta có thể tự làm để giảm bảo phí. Nếu quí vị muốn thảo luận chi tiết hơn, xin liên lạc với chúng tôi tại số: 408-947-0265 hay email: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it .

___________________________________________

(1) Sở Bảo Hiểm tiểu bang California viết tắt CDI – California Department of Insurance – Chánh sở (commissioner) hiện tại: Steve Poizner. 

(2) Farmers Insurance tuy giữ gần 1/3 bảo hiểm nhà tại California đã rút khỏi thị trừơng này 4 năm: từ đầu năm 1993 đến tháng 12, 1996.  

(3) Trên bình diện Liên Bang: National Flood Insurance (thuộc FEMA) và tiểu bang: California State Fund đều thua lỗ bạc tỉ. Cơ quan duy nhất còn lời là California Eathquarke Authority (CEA), vì từ lúc được thành lập đến nay . . chưa có vụ động đất lớn nào xẩy ra. Chỉ cần một vụ động đất cỡ Northridge, cũng đủ làm biến mất vốn thặng dư cuả CEA (khoảng 10 tỉ - 10/08).   

(4) Để kiếm “public surveyors” chúng ta có thể vào: “californiasurveyors.com”; thủ tục và đơn giảm giá kiếm tại: “msc.fema.gov” rồi chọn: homeowners/renters.